Bezirksgenaue Analyse der Gewerbe-Miethöhen / Gewerbe-Leerstand in Berlin bei historisch niedrigen 1,5 % / Seit 2013 entstanden 110.000 Büroarbeitsplätze neu
▪ Gewerbe-Pulsschlag der GSG Berlin in Zusammenarbeit mit bulwiengesa und Savills
▪ in den kommenden zwei Jahren entstehen in Berlin 50.000 neue Büroarbeitsplätze
▪ rund eine Million Quadratmeter (m²) Mietfläche Gewerbe werden dafür benötigt
▪ Nachfrage und Wandel der Arbeit treibt Gewerbeimmobilienmarkt in der inneren Stadt
▪ durchschnittliche GSG-Miete in Berlin bei etwas über 7 Euro/m²
▪ GSG Berlin setzt auf Hybridisierung der Gebäude, um diese zukunftssicher zu machen
Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft GSG Berlin hat die Mietdaten ihrer fast 50 Objekte mit insgesamt rund einer Million Quadratmeter zusammengetragen und gemeinsam mit den Immobilienmarktanalysten bulwiengesa und Savills den ersten Gewerbe-Pulsschlag für Berlin erarbeitet. Die Studie, die erstmals am 27. August auf einer Veranstaltung im Amplifier Berlin im Amperium am Humboldthain vorgestellt wird, soll nun jährlich fortgeschrieben werden. Im Gewerbe-Pulsschlag vergleichen die Experten die Miethöhen, liefern Zahlen zum gewerblichen Neubau, zur Nachfrage und zur Mieterstruktur der Gewerbeflächen in den Berliner Bezirken und setzen sie auch in Bezug zu den Objekten der GSG Berlin. „Mit dem nun präsentierten Gewerbe-Pulsschlag wollen wir dem Wunsch der Stadtgesellschaft nach mehr Transparenz bezüglich der Entwicklung der GSG-Bestände Rechnung tragen und die Menschen darüber informieren, was Berlin gerade bewegt, wo der Puls schlägt und wie neue Arbeitsweisen die Stadt und damit auch das Leben prägen“, fasst Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer (COO) der GSG Berlin, zusammen.
Bei der fundierten Beschäftigung mit dem Berliner Gewerbemarkt haben die Experten spannende Erkenntnisse zu Tage befördert: Denn neben dem reinen Wachstum ist es auch der Wandel der Berliner Wirtschaft, der zu der beobachteten hohen Nachfrage in den innerstädtischen urbanen Quartieren führt. „Der Schritt vom Unternehmenstypus Tüftler oder Druckerei zum Unternehmenstypus digitales Start-up hat binnen fünf Jahren zu einem Sprung der durchschnittlichen Gewerbemiete bei Neuvermietungen im GSG-Bestand um 10,00 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg geführt“, heißt es dazu im Gewerbe-Pulsschlag. Im selben Zeitraum stiegen in Lichtenberg die Neuvermietungs-Mieten im GSGBestand nur um rund 1 % pro Jahr – weniger als die Inflation. Ausschlaggebend für die starke Entwicklung der Mieten an den innerstädtischen GSG-Standorten wie Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg oder Pankow ist der Wandel in der Nutzung der Gewerbeflächen und der starke Anstieg der Bürobeschäftigten im Zentrum der Stadt, denn in den vergangenen fünf Jahren kamen überwiegend in der Innenstadt rund 110.000 Beschäftigte neu hinzu – vor allem aus dem Bereich der Digitalunternehmen, die in den letzten fünf Jahren durchschnittlich 25,8 % des jährlichen Gewerbeflächenumsatzes verantwortet haben. „Die Start-ups mit 9 % Nachfrage hinzugenommen, wird mehr als jeder dritte Quadratmeter Gewerbe vom neuen Gewerbetypus Digitalunternehmen nachgefragt“, ergänzt Blecke. „Und diese Unternehmen“, so der Geschäftsführer weiter, „wollen nach Mitte oder nach Friedrichshain-Kreuzberg, wo sich Wohnen und Arbeiten aus ihrer Sicht zeitgemäß kombinieren lässt.“
Als Antwort auf diesen Wandel entwickelt die GSG Berlin ihre Immobilien zu hybriden „FlexSpaces“ weiter, die für alle gewerblichen Nutzungen geeignet sind. Ein weiterer Ausdruck der nachgefragten Flexibilität sind die „Flexible Workspaces“, wie sie auch die GSG Berlin zunehmend einrichtet.
Eine weitere Erkenntnis des Gewerbe-Pulsschlags ist, dass die GSG Berlin als großer Vermieter durchaus preisstabilisierend auf den Markt wirkt. „Flächendeckend liegen die Mieten der GSG Berlin unter den marktüblichen Neubaumieten. In Reinickendorf etwa verlangen wir als GSG Berlin bei Neuvermietung durchschnittlich 6,00 Euro Miete je Quadratmeter, auf dem Markt sind 12,50 Euro üblich. In Mitte beträgt die marktübliche Neubaumiete durchschnittlich 26,50 Euro je Quadratmeter, wir begnügen uns bei Neuvermietungen im Bestand mit durchschnittlich 13,20 Euro und in Neukölln beträgt die durchschnittliche GSG-Miete bei Neuvermietung mit 6,90 Euro ebenfalls weniger als die Hälfte der durchschnittlichen Neuvermietungs-Marktmiete von 15,00 Euro“, erklärt der kaufmännische Geschäftsführer (CFO) der GSG Berlin, Oliver Schlink, im Detail.
Die Studie beweist auch, dass trotz der hohen Nachfrage bei Vermietern wie der GSG Berlin noch günstiger Gewerberaum zu bekommen ist – allerdings überwiegend außerhalb des S-Bahn-Rings. Dafür stehen aber etwa in Marzahn-Hellersdorf Flächen ab 4 Euro je Quadratmeter zur Verfügung. Zudem rechnen die Autoren des Gewerbe-Pulsschlags damit, dass sich angesichts von rund 1,5 Millionen Quadratmetern neugebauter Bürofläche zwischen 2019 und 2021 der Büroleerstand nur minimal erholt und im Modell von heute 1,5 % auf 1,6 % in 2021 ansteigt. Bei den Mietpreisen sehen die Immobilienanalysten eine anhaltende, allerdings verlangsamte Zunahme. „Bleibt die wirtschaftliche Dynamik Berlins weiterhin so hoch, werden auch die Preise weiter steigen“, fasst Schulten zusammen. Und Blecke ergänzt: „Uns ist die nachhaltige und partnerschaftliche Mieter-Vermieter-Beziehung in unseren Gewerbehöfen wichtiger als die schnelle Erzielung von Spitzenmieten. Eine pauschale Einführung einer Mietpreisobergrenze würde der Vielfalt der Gewerbeflächen und -nutzungen nicht gerecht werden. Der individuelle Verhandlungsspielraum für Verträge würde verloren gehen und man wäre als Vermieter „gezwungen“, stets zur dann vorgegebenen Obergrenze zu vermieten. Das hätte unerwünschte Folgen für alle Beteiligten.“
Über den Gewerbe-Pulsschlag
Für den Gewerbe-Pulsschlag haben die Experten der GSG Berlin, bulwiengesa und Savills den Berliner Gewerbeflächenmarkt analysiert und mit dem Bestand der GSG Berlin verglichen, der eine Million Quadratmeter Mietfläche in fast 50 Objekten umfasst. Herausgekommen ist ein umfassender, aktueller und bezirksgenauer Atlas, der den Gewerbepuls misst und die weitere Entwicklung skizziert. Die Partner werden den Gewerbe-Pulsschlag von nun an jährlich erstellen und veröffentlichen. „Unser Ziel ist es, den Menschen zu erklären, wie sich Berlin entwickelt und welche Faktoren zu den derzeitigen Entwicklungen führen. Im Sinne der Transparenz wollen wir diese Entwicklung zudem mit der Entwicklung der GSG Berlin abgleichen und so auch unserer besonderen Verantwortung als Vermieter gerecht werden“, fasst Blecke zusammen.
Zum Unternehmen
Mit fast 1 Mio. Quadratmetern gehört die GSG Berlin, hundertprozentige Tochter der CPI Property Group, zu den führenden Anbietern von Büro- und Gewerbeflächen in Berlin. Das Portfolio umfasst Flächen mit 20 – 20.000 m² Größe zur Nutzung als Produktionsstätte, Büro, Werkstatt oder Lager in architektonisch imposanten Gewerbehöfen und modernen Gewerbeparks, die schwerpunktmäßig in Innenstadtlage mit ausgezeichneter Anbindung an das Verkehrsnetz liegen. Hier bietet die GSG Berlin, die in Bezug auf die Nebenkosten zu den günstigsten Anbietern zählt und provisionsfrei vermietet, neben einem sehr guten Preis-Leistungs-Verhältnis einen umfangreichen Service, der von Ausbau-Service und GSGplus über E-Mobility und Glasfasernetze bis hin zu Kurierdiensten, Veranstaltungsräumen und Werbevitrinen reicht. Seit 54 Jahren hat sich in den fast 50 Berliner Gewerbehöfen der GSG Berlin eine Vielfalt an innovativen und erfolgreichen Unternehmen mittelständischer Größe mit insgesamt mehr als 15.000 Mitarbeitern angesiedelt. Die GSG Berlin versteht sich als zuverlässiger Partner des Berliner Mittelstands, der sich für Startup-Unternehmen einsetzt – u. a. als Hauptsponsor beim Businessplan-Wettbewerb BerlinBrandenburg. www.gsg.de; www.econoparks.de; www.cpipg.com