Auf dem Gelände des ehemaligen Mariendorfer Güterbahnhofs in Berlin-Tempelhof wurde am Mittwoch der Grundstein für das neue Stadtquartier „Marienhöfe“ gelegt. Gemeinsam mit Bezirksbürgermeister Jörn Oltmann gaben die Projektpartner Goldbeck, Hines und die Eigentümerfamilie Semer den Startschuss für eines der größten Wohnungsbauprojekte der Hauptstadt. Auf der rund zehn Hektar großen Fläche zwischen Attilastraße und Marienpark entstehen bis 2028 etwa 900 neue Wohnungen sowie Gewerbeflächen, ein Quartiersgebäude und eine moderne Infrastruktur für ein urbanes Zusammenleben. Der Bau- und Dienstleistungskonzern Goldbeck errichtet im Auftrag der RS GmbH & Co. Immobilien II KG zwölf Gebäude im nördlichen Abschnitt des Areals. Der internationale Immobilieninvestmentmanager Hines, der das Projekt im Oktober im Rahmen eines Forward Fundings übernommen hat, verantwortet das Projektmonitoring und Asset Management. Das Areal befindet sich im Besitz der Familie Semer, die über mehrere Generationen in Berlin aktiv war und nun die Entwicklung eines neuen Stadtteils auf ihrem Grundstück ermöglicht. Die Fertigstellung des nördlichen Bauabschnitts ist für Sommer 2028 vorgesehen.
Das Konzept der Marienhöfe sieht eine vielfältige Nutzungsmischung vor. Neben frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen sind auch seniorengerechte Einheiten sowie Flächen für Dienstleistungen, Gastronomie und Nahversorgung geplant. Ziel ist ein lebendiges, durchmischtes Quartier, das Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur miteinander verbindet. Die Gebäude werden in serieller Bauweise errichtet, wobei Goldbeck auf industriell vorgefertigte Elemente aus 16 eigenen Werken in Europa zurückgreift. Diese Bauweise ermöglicht eine zügige Umsetzung und hohe Ausführungsqualität. Die ersten Bodenplatten sind bereits gegossen, an mehreren Gebäuden laufen parallel die Arbeiten zur Bodenverbesserung und zur Installation technischer Leitungen.
Auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit setzt das Projekt neue Maßstäbe. Die Energieversorgung des Quartiers erfolgt vollständig regenerativ über die Nutzung von Abwärme aus dem benachbarten Rechenzentrum Berlin 2 Data Center des Unternehmens NTT. Über eine neu errichtete Wärmetrasse entsteht ein lokales Netz, das den Marienpark und das neue Quartier miteinander verbindet. Ergänzend kommen Wärmepumpen und saisonale Speicher zum Einsatz. Für die Gebäude wird eine Zertifizierung nach DGNB-Gold sowie nach dem WELL-Standard in Silber angestrebt. Zudem orientiert sich das Projekt an den Kriterien der EU-Taxonomie und soll als KfW-Effizienzgebäude klassifiziert werden.
Das Mobilitätskonzept sieht einen weitgehend autofreien Kiez vor. Eine zentrale Fahrradstraße durchquert das Quartier von Nord nach Süd, während für Autofahrende eine Tiefgarage mit rund 22.000 Quadratmetern Fläche unter dem größten Teil des Quartiers errichtet wird. Sie bietet 527 Stellplätze, davon 186 mit Ladepunkten für Elektrofahrzeuge. Begrünte Innenhöfe, Spiel- und Aufenthaltsflächen sowie Gewerbe im Erdgeschoss sollen das Quartier zu einem Ort mit hoher Aufenthaltsqualität machen.
Für Bezirksbürgermeister Jörn Oltmann steht das Projekt exemplarisch für eine moderne Stadtentwicklung in Berlin: „Die Marienhöfe zeigen, wie bezahlbarer Wohnraum, soziale Infrastruktur und ökologische Verantwortung zusammengeführt werden können.“ Auch Hines sieht in dem Vorhaben eine langfristige Investition in die Zukunft des Berliner Wohnungsmarkts. Managing Director Kai-Magnus Schulte erklärte, die Marienhöfe seien „die bislang größte Wohninvestition von Hines in Deutschland“ und ein Beispiel für integrierte Stadtentwicklung, die ökologische, soziale und wirtschaftliche Faktoren vereint.
Beteiligte der Grundsteinlegung im Fokus
Jörn Oltmann
Als Bezirksbürgermeister des Berliner Bezirks Tempelhof‑Schöneberg steht Jörn Oltmann (Bündnis 90/Die Grünen) seit November 2021 an der Spitze des Bezirksamts.
Bei der Grundsteinlegung für das Quartier Marienhöfe nahm er die Rolle der offiziellen Repräsentanz des Bezirks wahr und hob insbesondere den Aspekt quantitativen sowie qualitäts-orientierten Wohnraums hervor. Laut Medienangaben zeigte er sich überzeugt davon, dass das Projekt „nachhaltigen Wohnraum, soziale Infrastruktur und ökologische Verantwortung zusammenführen“ könne.
In seiner Funktion als Bezirksbürgermeister war Oltmann zugleich Verhandlungs- und Entscheidungspartner im Verfahren zur Flächenumwidmung und städtebaulichen Entwicklung des Areals – ein Umstand, der dem Projekt politisches Gewicht verlieh.
Reinhold Semer
Reinhold Semer ist als Gesellschafter der RS GmbH & Co. Immobilien II KG – einer Gesellschaft der Eigentümerfamilie Semer – Hauptakteur hinter dem Grundstücksbesitz des ehemaligen Güterbahnhofs Mariendorf.
In der Veranstaltung zur Grundsteinlegung vertrat Semer den Bauherrn-Part und betonte die Zielsetzung, nicht nur dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, sondern zugleich ein Quartier zu entwickeln, das „soziale Vielfalt und ökologische Verantwortung“ vereine.
Die Beteiligung der Semer-Familie verleiht dem Vorhaben strategische Kontinuität: Eigennutzung des Bestands, langfristiges Halten der Wohnungen und aktive Quartiersentwicklung sind Teil der Konzeption.
GOLDBECK GmbH (Vertreten durch Projektleiter)
GOLDBECK übernimmt als Generalübernehmer den Bau der Wohn- und Geschäftsgebäude im nördlichen Abschnitt. In diesem Rahmen wurde bei der Grundsteinlegung der Bauprozess vorgestellt, der auf industriell vorgefertigten Bauelementen und serieller Bauweise basiert.
Der Projektleiter Stephan Lißner wurde in Medienberichten mit der Aussage zitiert: „Jetzt arbeiten wir gleichzeitig an fast allen Wohngebäuden“ – ein Hinweis auf die parallele Baukoordination im Quartier.
Hines Germany (Investmentmanager)
Der globale Investmentmanager Hines trat im Rahmen eines Forward-Funding-Deals als Erwerber des Quartiers Marienhöfe auf und übernimmt Projektmonitoring sowie Asset Management.
Repräsentanten von Hines hoben bei der Grundsteinlegung hervor, dass es sich bei diesem Projekt um ihre bisher größte Wohninvestition in Deutschland handelt – ein strategisches Signal für den deutschen Wohnungsmarkt.
Diese vier Akteurinnen und Akteure bilden das zentrale Koordinationsraster der Grundsteinlegung für das Projekt Marienhöfe: Politische Steuerung im Bezirk (Oltmann), Grundstücks- und Entwicklerebene (Semer), Bau- und Umsetzungslogik (Goldbeck) sowie Kapital- und Asset-Management-Ebene (Hines). Diese Zusammensetzung verdeutlicht die Vielschichtigkeit moderner Quartiersentwicklungen, in denen öffentliche, private und kapitalmarktgetriebene Interessen simultan adressiert werden.
Mit dem Baubeginn der Marienhöfe wird ein weiteres Stück der Berliner Stadtlandschaft neu gestaltet. Die Umwandlung ehemaliger Industrie- und Bahnflächen zu urbanen Wohnquartieren gilt als entscheidender Schritt zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums in der Hauptstadt. Ob das ambitionierte Vorhaben – das Effizienz, Nachhaltigkeit und soziale Mischung vereinen soll – seine Zielmarken bei Bauzeit und Qualität erreicht, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Sicher ist bereits jetzt: Das Projekt steht für einen Paradigmenwechsel im großstädtischen Wohnungsbau, bei dem industrielle Bauverfahren, ökologische Energiekonzepte und neue Formen städtischer Nachbarschaft zu einer Einheit verschmelzen.