Am Innsbrucker Platz in Berlin ist an diesem Dienstag erstmals deutlich zu erkennen, welche städtebauliche Dimension THE FRIEDENAUER einmal haben wird. Beim Richtfest des 47,5 Meter hohen Gebäudes sprach Dr. Bernd Schade, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB Projektentwicklung, deshalb nicht nur über einen erreichten Bauzustand. Seine Rede war vor allem ein Rückblick auf einen langen Entwicklungsprozess und zugleich ein Ausblick darauf, welche Funktion der Neubau innerhalb der Friedenauer Höhe übernehmen soll.
Schade verwies auf die Geschichte des Areals, auf dem in den vergangenen Jahren gemeinsam mit Instone Real Estate ein neues Wohnquartier mit mehr als 1.100 Wohnungen entstanden ist. THE FRIEDENAUER bildet nun den gewerblichen Abschluss beziehungsweise Auftakt dieser Entwicklung. Wo bislang vor allem gewohnt wird, sollen künftig Büros, Einzelhandel und Gastronomie für zusätzliche Urbanität sorgen. „Es ist nicht nur ein weiteres Gebäude“, ließ sich Schades Ausführungen zusammenfassen. Es gehe darum, einen Ort zu schaffen, der das Quartier versorgt und ihm eine neue Dimension gibt.
Auf dem rund 8.700 Quadratmeter großen Grundstück entstehen nach Entwürfen von Tchoban Voss Architekten rund 21.000 Quadratmeter Mietfläche. Kieback&Peter wird dort seinen Unternehmenssitz auf rund 7.000 Quadratmetern bündeln. Im Erdgeschoss soll zudem ein EDEKA-Markt einziehen. Die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2027 vorgesehen.
Bemerkenswert war in Schades Rede allerdings weniger die Aufzählung der Nutzungen als die Frage, wie ein solches Gebäude künftig mit Energie und Infrastruktur umgehen soll. Der OFB-Chef stellte Nachhaltigkeit nicht als Zusatz zum Bauvorhaben dar, sondern als Bestandteil seiner grundsätzlichen Projektentwicklungsstrategie. Angesichts der Veränderungen bei der Energieversorgung und der zunehmenden Bedeutung kritischer Infrastruktur müsse der Blick stärker auf Widerstandsfähigkeit und eine möglichst hohe energetische Unabhängigkeit gerichtet werden.
THE FRIEDENAUER soll deshalb ohne fossile Brennstoffe betrieben werden. Gemeinsam mit der GASAG-Gruppe wird ein Energiekonzept umgesetzt, bei dem Abwasserwärme aus einem Freispiegel-Mischwasserkanal genutzt wird. Reversible Wärmepumpen und Photovoltaik ergänzen das System. Nach Angaben der Projektbeteiligten ist THE FRIEDENAUER das erste Berliner Gebäude, dessen Wärme- und Kälteversorgung vollständig auf der Nutzung eines solchen Mischwasserkanals basiert.
Schade stellte diese technische Lösung zugleich in einen größeren Zusammenhang. Für ihn geht es nicht allein darum, den Energieverbrauch eines einzelnen Gebäudes zu reduzieren. Stadtentwicklung müsse künftig stärker berücksichtigen, wie robust Gebäude gegenüber Veränderungen bei Energieversorgung und Infrastruktur sind. Das ist ein bemerkenswerter Perspektivwechsel: Aus der klassischen Frage, wie effizient ein Gebäude betrieben werden kann, wird die weitergehende Frage, wie widerstandsfähig es in einer sich verändernden Stadt sein kann.
Dass diese Überlegungen nicht nur theoretischer Natur sind, zeigt die technische Konzeption des Hauses. Kieback&Peter, zugleich späterer Ankermieter, übernimmt die Gebäudeautomation. Die Steuerung der technischen Systeme soll dazu beitragen, Energieflüsse möglichst präzise zu erfassen und den Betrieb entsprechend zu optimieren. Bereits bei der Grundsteinlegung hatte Schade das Projekt als eines der innovativeren Vorhaben der OFB bezeichnet und Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit als zentrale Kriterien genannt.
Doch die Rede des OFB-Geschäftsführers hatte noch eine andere Ebene. Ein Richtfest ist für einen Projektentwickler auch eine Gelegenheit, die lange Kette sichtbar zu machen, die zwischen einer ersten Idee und einem fertigen Gebäude liegt. Schade dankte ausdrücklich den Planern, Architekten, Behörden, Gutachtern, Bauunternehmen und Handwerkern. Das Gebäude, das nun erstmals in seiner endgültigen Höhe im Stadtraum erscheint, ist eben nicht nur das Ergebnis eines Entwurfs. Es ist das Resultat jahrelanger Abstimmungen, technischer Entscheidungen und täglicher Arbeit auf der Baustelle.
Rund 20.000 Kubikmeter Beton wurden nach Angaben der Projektbeteiligten verbaut. Der Hochpunkt erreicht 47 Meter beziehungsweise 47,5 Meter. Das Bauvolumen des Bauteils liegt bei rund 160 Millionen Euro. Nach Angaben der OFB befindet sich das Projekt derzeit sogar etwas vor dem vorgesehenen Zeitplan.
Auch architektonisch soll THE FRIEDENAUER mehr sein als ein Bürohaus. Der Entwurf von Sergei Tchoban und Tchoban Voss Architekten setzt einen markanten Hochpunkt an die Schnittstelle zwischen Schöneberg und Friedenau. Das Gebäude bildet damit zugleich das Entrée zur Friedenauer Höhe. Die architektonische Aufgabe besteht an dieser Stelle darin, sehr unterschiedliche Stadträume miteinander zu verbinden: das gewachsene Wohngebiet, die neue Quartiersentwicklung, die Bahntrasse und den stark frequentierten Verkehrsknoten Innsbrucker Platz.
Gerade deshalb ist der nun erreichte Bauzustand ein besonderer Moment. Auf den Visualisierungen war das Gebäude bislang eine Möglichkeit. Jetzt steht es tatsächlich vor der Stadt. Seine Höhe, seine Proportionen und seine Wirkung am Innsbrucker Platz lassen sich erstmals unmittelbar erfassen. Der Rohbau macht sichtbar, was während der Planungsphase zunächst abstrakt blieb.
Für Schade ist THE FRIEDENAUER deshalb auch ein Beispiel dafür, wie Projektentwicklung heute verstanden werden kann. Nicht die einzelne Immobilie steht im Mittelpunkt, sondern ihr Verhältnis zu dem Quartier, das sie umgibt. Mit Büros, Einzelhandel und Gastronomie soll das Gebäude dazu beitragen, dass die Friedenauer Höhe nicht lediglich ein Wohnstandort bleibt. Der EDEKA-Markt soll dabei eine Funktion übernehmen, die über die Grenzen des Gebäudes hinausreicht: Versorgung für das Quartier und seine Umgebung.
Damit verändert sich auch die Bedeutung des ehemaligen Bahngeländes. Aus einer innerstädtischen Brache ist Schritt für Schritt ein neuer Stadtteil geworden. Mehr als 1.100 Wohnungen wurden entwickelt, dazu öffentliche Grünflächen und nun ein gewerbliches Zentrum. THE FRIEDENAUER bildet dabei einen sichtbaren Hochpunkt und zugleich einen funktionalen Abschluss dieser Entwicklung.
Der eigentliche Meilenstein des Richtfestes liegt deshalb weniger darin, dass ein weiterer Bauabschnitt abgeschlossen ist. Entscheidend ist, dass die städtebauliche Idee jetzt räumlich sichtbar wird. Noch fehlen Fassade, Innenausbau und die späteren Nutzer. Doch die Grundstruktur ist gesetzt.
Schades Rede machte deutlich, worauf die OFB bei diesem Projekt besonderen Wert legt: auf die Verbindung von wirtschaftlicher Nutzung, technischer Innovation und langfristiger Resilienz. Das klingt zunächst nach einer klassischen Beschreibung moderner Projektentwicklung. Am Innsbrucker Platz bekommt es jedoch eine konkrete Form. Ein Gebäude soll nicht nur Arbeitsplätze und Verkaufsflächen aufnehmen, sondern Teil einer Stadt werden, die mit ihren vorhandenen Ressourcen sparsamer und unabhängiger umgehen muss.
Vielleicht ist das die eigentliche Bedeutung dieses Richtfestes. Zum ersten Mal ist THE FRIEDENAUER nicht mehr nur ein Projekt, das auf Plänen existiert. Der Baukörper steht. Und mit ihm wird sichtbar, wie sich die Friedenauer Höhe an einer der verkehrsreichsten und zugleich städtebaulich sensibelsten Stellen Berlins weiter verändert.
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