Im Hotel de Rome verdichtet sich, was den Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2024/25 prägt: eine Branche im Übergang, zwischen vorsichtiger Stabilisierung und strukturellem Wandel. Beim Immobilienforum Berlin wurde weniger über kurzfristige Aufschwünge gesprochen als über die Bedingungen, unter denen dieser Markt künftig überhaupt noch funktionieren kann. Die Ausgangslage ist bekannt, aber ihre Konsequenzen werden nun schärfer sichtbar. Berlin wächst weiter, doch der Neubau hält nicht Schritt. Der Leerstand ist mit rund 0,3 Prozent faktisch nicht existent, während die Mieten auf hohem Niveau stagnieren . Was nach Entspannung klingt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Blockade: zu wenig Angebot, zu hohe Kosten, zu geringe Dynamik im Bau.
Im Hotel de Rome erhielt die Debatte über den Berliner Immobilienmarkt eine besondere Schärfe durch die Perspektiven der zentralen Akteure auf dem Podium. Es waren weniger abstrakte Marktanalysen als vielmehr die praktischen Erfahrungen der Referenten, die das Bild eines Marktes im Umbruch prägten. Moderiert von Marcus Buder, Leiter der gewerblichen Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, entwickelte sich eine Diskussion, die die Spannungen zwischen Finanzierung, Investment und Projektentwicklung offenlegte.
Aus Sicht der Kapitalseite zeichnete Natalie Bialas, Director und Head of Investment & Asset Management Germany bei der KanAm Grund Group, ein Bild zunehmender Differenzierung. Investitionsentscheidungen würden deutlich selektiver getroffen als noch wenige Jahre zuvor. Der Markt sei keineswegs illiquide, aber das Kapital suche gezielter nach Objekten mit stabilen Erträgen und klaren Entwicklungsperspektiven. Die Unsicherheit liege weniger im Standort Berlin selbst, sondern in der Frage, wie belastbar einzelne Geschäftsmodelle unter den neuen Finanzierungsbedingungen seien. Vor diesem Hintergrund gewinne aktives Asset Management an Bedeutung. Renditen entstünden nicht mehr aus Marktbewegungen, sondern aus der Fähigkeit, Immobilien strategisch weiterzuentwickeln.
Diese Einschätzung traf auf die Perspektive der Projektentwickler, vertreten durch Jens Hogekamp, Geschäftsführer der Becken Development GmbH und der Becken Asset Management GmbH. Er beschrieb 2025 als ein Jahr, in dem viele Entwicklungsprojekte an wirtschaftliche Grenzen stießen. Steigende Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und verschärfte regulatorische Anforderungen hätten dazu geführt, dass Neubauvorhaben deutlich risikoreicher geworden seien. In der Konsequenz verlagerte sich der Fokus vieler Entwickler auf den Bestand. Sanierung und Umnutzung erschienen oft kalkulierbarer als der Neubau. Gleichzeitig verwies Hogekamp auf die Notwendigkeit, Bauprozesse zu industrialisieren, etwa durch serielle Bauweisen, um überhaupt noch wirtschaftlich realisieren zu können.
Eine dritte Perspektive brachte Ulrich Haeselbarth, Vorstand der HanseMerkur Grundvermögen AG, ein. Aus Sicht eines institutionellen Investors betonte er die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien, die sich 2025 endgültig vom Zusatzmerkmal zum Markstandard entwickelt hätten. Nachhaltigkeit sei nicht mehr nur eine Frage der Regulierung oder Reputation, sondern entscheide unmittelbar über Finanzierbarkeit und Exitfähigkeit von Immobilien. Besonders im Bestand entstehe dadurch ein erheblicher Investitionsbedarf, der jedoch zugleich Chancen eröffne. Wer in der Lage sei, Objekte nachhaltig zu transformieren, könne sich im Wettbewerb klar positionieren.
Gemeinsam zeichneten die Referenten ein konsistentes Bild: Der Berliner Immobilienmarkt ist nicht in erster Linie durch Nachfrageschwäche geprägt, sondern durch strukturelle Anpassungsprozesse. Finanzierung, Bau und Nutzung unterliegen neuen Rahmenbedingungen, die ein Umdenken erzwingen. Die Diskussion machte deutlich, dass sich die Rollen der Akteure verschieben. Banken agieren vorsichtiger, Investoren selektiver, Entwickler pragmatischer. In dieser Neuordnung liegt keine kurzfristige Krise, sondern eine langfristige Transformation, die den Markt nachhaltiger, aber auch anspruchsvoller macht.